Что такое самострой?

На данный момент в России десятки тысяч самостроев. Точную статистику никто не ведет, поэтому цифры могут быть и больше. Среди таких построек есть те, которые можно узаконить, а есть и те, которые однозначно подлежат сносу.

Самострой - это самовольная постройка. То есть, это недвижимый объект, построенный на участке без каких-либо разрешительных документов. В том числе это может быть нецелевое использование земель. Кроме этого под данное определение попадают все постройки, которые возведены с нарушением норм, а также опасны для жизни.

Если здание признается самостроем, то на него налагается:

• запрет на регистрацию;
• ограничение пользования;
• запрет на продажу или аренду.

Согласно действующему законодательству к самостроям относятся какие-либо постройки, возведение которых не получило разрешение от местной администрации.

Почему здание могут признать самостроем

Обычно под самовольным строительством подразумевается именно жилое здание, хотя и хозпостройки могут являться таковыми. При этом самовольное строительство делится на несколько видов. Зная эти нюансы, можно понять, почему здание могут признать самостроем, и что нужно делать, чтобы не вступить в конфликт с законом.

Самовольные постройки разделяются на следующие разновидности:

• Здание стоит на земле, которая не предназначена для строительства. В таком случае даже если каким-то образом получится оформить на недвижимость документы, то она все равно будет считаться незаконной, ведь изначально нужно решать вопросы со статусом территории. Кроме того, под данную категорию подпадает самозахват земли под строительство, что является уголовным преступлением, поэтому узаконить здание никак не получится. Но все же основная масса самостроев связана с нецелевым использованием земли. Например, дом был построен на участке, который определен, как сельскохозяйственный надел. На такой земле нужно что-то выращивать, а не строить жилье;
• Дом построен без утвержденного проекта и разрешительных документов. Строительство - это сложный процесс, который, в том числе, включает бюрократию. Прежде чем непосредственно начать работы, законодательство обязывает получить пакет документов. Самая главная бумага – разрешение на строительство, которое выдается местными советами (городскими ли сельскими). Органы власти могут дать разрешение только после изучения готового проекта, который перед этим прошел согласования санитарного и экологического контроля, а также пожарной безопасности. План строительства нельзя разработать самостоятельно (какой бы сложности он ни был). Над этим должна трудиться лицензированная организация, например, проектное бюро. Если у застройщика нет утвержденного проекта, то и разрешить строительство местные власти ему не смогут, точнее они не имеют на это права;

• Значительные отклонения от строительных норм и правил. Профессиональные юристы говорят, что это тот случай, когда самострой доказать труднее всего. Отсутствие каких-либо документов или нецелевое использование земли обнаруживается предельно просто, а вот несоблюдение нормативов и требований безопасности заметить сложнее. Чтобы выявить нарушения, придется проводить экспертизу, включающую тщательный анализ дома. Такие работы могут проводиться только организацией, у которой есть лицензия на данный вид деятельности. При этом нарушение норм и правил строительства редко бросаются в глаза, поэтому заподозрить необходимость экспертизы невозможно. Ошибки обнаруживаются уже тогда, когда происходит разрушение какого-либо элемента дома или полное обрушение здания;
• Перепланировка и реконструкция. Понятие самострой применимо не только для новых зданий. Проводить в доме самовольную перепланировку тоже незаконно. Кроме того реконструкция фасадов многоквартирных или исторических зданий – это самострой. Например, нельзя пристраивать к квартире лоджии или балконы, делать дверные проемы в несущих стенах и т.д.

Что нельзя отнести к самовольной постройке

В первой части 222 статьи Гражданского кодекса РФ говорится, что не всегда самовольное строительство – это нарушение закона. Самостроем не может считаться сооружение, если его владелец не знал, что на его участок наложены какие-то ограничения или запреты на строительство сооружений определенного типа.

Также самовольным строительством не считаются строения, возведенные на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство. Это же касается и садовой земли под ведение личного хозяйства. Но здесь есть некоторые условия. Во-первых, земля должна находиться во владении застройщика. Во-вторых, характеристики сооружения не должны превышать предельных норм. Это относится только к тем участкам, право на владение которыми было зарегистрировано до осени 2018 года.

Как узаконить самострой

Если самовольная постройка уже есть, то можно попытаться легализировать ее. Правила узаконения самостроя, так же как и требования к его сносу, прописаны в законе №339-ФЗ. Ввести здания в законное поле можно тремя методами:

• Получение разрешения на строительство;
• Через суд установить право собственности (руководствоваться нужно 222 статьей Гражданского кодекса);
• Получить заключение комиссии по городскому строительству и земле.

Легализовать самовольную постройку получится только у собственника земельного участка. Исключением будет муниципальная земля.

Какие документы нужны для оформления самостроя

Как видно, есть законные пути получения документов при самострое. Для того чтобы узаконить постройку, понадобиться ряд документов:

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
• ТУ на коммуникации (этот и предыдущий документ можно получить в органах местного управления, к которым относится территория с самостроем);
• Акт обследования участка (выдается лицензированной организацией, занимающейся строительными проектами);
• Проект здания;
• Заключение проектной организации, проводившей экспертизу документов.

В некоторых случаях еще требуется архитектурно-градостроительное решение. Оно нужно в тех случаях, когда самовольная постройка затрагивает фасад соседнего дома.

Основания для сноса самостроя

Полномочия местных властей по сносу самостроев прописаны четвертом пункте 222 статьи Гражданского кодекса. Всего есть две причины для этого:

• До начала работ земельный участок не находился в собственности застройщика, что является обязательным условием;
• Действующие ограничения, а также целевое назначение земли не предусматривают возможность строительство сооружений данного типа.

Итак, самострой - это здание или какая-либо постройка, выполненная без соблюдений норм и законов. Тем не менее, если владелец земли не знал, что на его участок действуют ограничения или запрет на строительство, то постройка уже не будет считаться самовольной.

За самострой предусмотрены разные наказания. Может наступить административная, юридическая или уголовной ответственность. Но в ряде случаев самовольную постройку можно узаконить. Для этого придется получить пакет документов, включая экспертизы безопасности здания.